Вызов неотложной технической помощи
Логин
Пароль
Забыли пароль?

Что это такое и как стать клиентом?

Нашим клиентам мы предлагаем воспользоваться программным комплексом «PRO-manager», который позволяет в три касания ставить задачи сотрудникам PRO-FM, систематизировать и контролировать сроки их выполнения.
Как стать клиентом?

Вход для клиентов

Статьи

Facility Management в России

fm

В настоящее время под термином Facility Management подразумевается служба, которая призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания. Примером такого типа управления могут стать многие международные компании., владеющие объектами недвижимости или арендующими недвижимость по всему миру, которые нуждаются в различных сервисах, связанных с обслуживанием жизнедеятельности самого здания и персонала, работающего в нем. В таких компаниях существует структура, которая генерирует пакет решений, позволяющих работникам корпорации сосредоточиться на основном бизнесе. Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: транспорт, клининг, охрана, огранизаия питания. И Facility Management решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг. Достаточно найти в стране пребывания компании, специализирующиеся на соответствующих направлениях, либо способные обеспечить полный комплекс Facility Management услуг. Крупные компании в Европе сегодня стремятся избавиться от дополнительного груза в виде Facility Management -сервисов и отдать их внешним компаниям. Однако персонал, в ведении которого находится Facility Management, остается в компании. Причиной того, что Facility Management отдается собственниками здания на аутсорсинг, являются огромные затраты, которые приходится нести владельцу, обслуживая эти сервисы самостоятельно. Facility Management — компании могут профессионально оптимизировать и существенно снизить эти расходы.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов — здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним. Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы — управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью — доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).
В настоящее время существует достаточно детальное разделение сфер управления недвижимым имуществом, к ним относятся: фасилити менеджмент (Facility Management или FM), билдинг-менеджмент (Building Management или BM), проперти- менеджмент (Property Management или PM), эссет- менеджмент (Asset Management или AM). Каждый из них соответственно обозначает следующее: управление инфраструктурой, управление строительством (зданием), управление собственностью и управление активами.
Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термины — Facility Management, Property Management, Asset Management, Building Management. Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. А «Управление недвижимостью» — слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса.
В Росии до сих пор нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над «i». Даже сейчас, многие участники рынка недвижимости не могут объяснить суть понятий FM, BM, PM и AM. Это в свою очередь приводит к недопаниманию и неверной интерпритации данных определений и позиционирования компаний на рынке.

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты компании Sawatzky считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
Для Facility менеджера не характерно заключение сделок с имуществом, ввиду особой направленности и специфичности этой деятельности.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.
2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.
3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала. 4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.
5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.
6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.
7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.
8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.
9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.
11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.
12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.
13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории). 14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.
15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, — это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто — существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

2. Property Management

Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.
Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.
Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

3. Asset Management

Asset Management – новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Asset Management представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами — кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности Asset Management.
Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.
Сложилась практика, при которойполномочия управляющих компаний стали очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую — перепрофилировать, а какую — оставить как основной источник дохода.
Вопреки распространенному мнению, все приведенные типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.
К сожалению, пока на российском рынке управленцев главную роль играют западные компании. Для появления же нашей терминологии в этой сфере нужны имиджевый PR управляющих услуг среди российских компаний, усиление позиций отечественных управленцев на рынке и, разумеется, большое количество высококлассных объектов коммерческой недвижимости.

Читать другие статьи

Услуги:

Посмотреть

Статьи:

Посмотреть

Документы:

Посмотреть

Семинары:

Посмотреть